vor einigen Monaten

Was zeichnet eine Immobilie als gute Kapitalanlage aus?

Wann macht es Sinn eine Immobilie als Kapitalanlage zu behalten? Welcher Wohnungstyp eignet sich als Kapitalanlage?

Die Entscheidung, ob man eine Immobilie zur Vermietung behalten möchte oder nicht, wird oft beim Mieterwechsel zum Thema. Auch eine problematische WEG oder der unerfreuliche Ausgang der letzten, Nerv raubenden Eigentümerversammlung geben Anlass dazu, sich Gedanken zu machen, ob man unter diesen Umständen die entsprechende Eigentumswohnung tatsächlich behalten sollte.

Nicht jede Wohnung ist immer schnell und leicht zu vermieten. Die Suche nach einem neuen passenden Mieter stellt viele Vermieter vor ein Problem. Die Auswahl eines Mieters sollte nicht leichtfertig einem Online-Anbieter übertragen werden, der aufgrund der massenhaften Vermittlungen die Qualität zwangsläufig nicht sehr zuverlässig garantieren kann. Die Suche nach einem Mieter sollte mit Sorgfalt erfolgen. Schließlich handelt es sich um eine Kapitalanlage, für die sie das Risiko möglichst gering halten möchten.

Auch am Standort München ist nicht jede Mietwohnung leicht zu vermieten.
Die Wahl einer Immobilie als ideale Kapitalanlage birgt gewisse Risiken. Um eine Mietwohnung nachhaltig und problemlos zu vermieten, müssen einige Kriterien erfüllt sein. Gibt es zu viele Minuspunkte oder negative Kriterien ist es manchmal ratsam die Immobilie zu verkaufen, um zum Beispiel das Kapital für den Hausbau der Tochter zu investieren.

Folgende Merkmale zeichnen meiner Erfahrung nach eine ideale Kapitalanlage aus:

1. Der Klassiker: Lage Lage Lage
Dies ist neben anderen wichtigen Kriterien immer noch ein Hauptfaktor, den man auf alle Fälle zu aller erst berücksichtigen sollte. Lage heißt nicht gleich: Hauptsache München – wo alles sofort automatisch vermietet wird. Wir haben herausgefunden was den Mietern bei einer neuen Wohnung am wichtigsten ist. Bezüglich der Lage liegt eine gute Verkehrsanbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln noch VOR einer sehr ruhigen Lage. Wenn ein Mieter die hohen Mieten in München akzeptiert, möchte er nicht noch zusätzlich durch eine lange Fahrzeit in die Arbeit leiden.

Wenn Sie sich eine Immobilie als Kapitalanlage zulegen, achten Sie daher darauf, wie viele Gehminuten es zur nächsten S- bzw. U-Bahn, Bus oder Trambahn sind.
Eine ideale Kombination ist natürlich „ruhig und zentral“, auch wenn das nicht ganz so leicht zu finden ist oder oft unerschwinglich. Da Leute Lärm als Stress empfinden, sollten Sie berücksichtigen, dass Ihre Wohnung, wenn möglich, zum Innenhof geht d.h. nicht zu einer sehr stark befahrenen Straße. Lassen Sie sich nicht von einem Neubau blenden, der Sie die Lage des Gebäudes vergessen lässt. Hat erst mal der Zahn der Zeit an den Gemäuern genagt, wird das Alter des Gebäudes nicht mehr die große Rolle spielen.

Achten Sie auch auf die Himmelsrichtung. Optimaler Weise sollte es eine Süd- und/oder Westausrichtung geben, ganz schlecht ist eine reine Nordseite.

Die Lage im Haus: Erdgeschosswohnungen lassen sich meist schwerer vermieten, vor allem, wenn es kleinere Wohnungen sind und es keinen abgetrennten eigenen Gartenbereich gibt. Können Passanten ungehindert in den Garten und auf die Terrasse kommen, beunruhigt dies erfahrungsgemäß viele Mieter. Manche schreckt auch die erforderliche Gartenpflege ab. Spätestens bei einem Mieterwechsel werden sie feststellen, dass nicht jeder Mieter das Interesse und die Muße hat, sich um einen Garten zu kümmern.

„Leute kaufen Licht“- ein Spruch, der sich schon oft bewahrheitet hat. Dunkle Erdgeschosswohnungen in denen den ganzen Tag das Licht brennen muss, sollten nicht unbedingt die erste Wahl sein.

Wenn sich die Wohnung im Hochparterre befindet, ist dies manchmal noch unattraktiver, da ein direkter Zugang zum Garten nicht möglich ist. Der Ausblick vom Balkon ist meist auch nicht so prickelnd, wie das bei höheren Stockwerken der Fall ist.

Handelt es sich um eine Familienwohnung in Gartenstadtlage ist dies etwas anderes. Diese Zielgruppe hat sich das Modell Gartenwohnung ganz bewusst ausgesucht, da sie sie als Mehrwert – zum Spielen mit dem Sprössling etc. – als attraktiv bewertet. Diese Mieter werden den Garten zwangsläufig mehr pflegen, als ein vielbeschäftigter Single, der eine 2-Zimmer-Gartenwohnung angemietet hat, auf einen eigenen Gartenanteil aber gar keinen Wert legt.

Wie sieht es aus mit Dachgeschosswohnungen? Auch Dachgeschosswohnungen sind nicht immer ideal. Die Stellfläche ist durch Schrägen oft stark eingeschränkt, so dass nicht jeder Mieter seine Möbel hinein bekommen wird. Ausnahme sind natürlich Dachterrassenwohnungen.
Bei Dachterrassen und Balkonen bzw. Terrassen darf laut Wohnflächenverordnung 25 % bis
50 % der jeweiligen Wohnfläche zugeschlagen werden. Bei Dachterrassenwohnungen sollte der Anteil der Dachterrasse maximal 30 % der beheizbaren Wohnfläche betragen. Nur bei kleinen, ruhigen Dachterrassen bis zu 10 m² und einer Südwestausrichtung macht es Sinn anteilig 50 % zur Wohnfläche hinzuzurechnen. Bei sehr großen Dachterrassen rechnet man üblicherweise mit einem Drittel bis einem Viertel der Fläche.

2. Größe und Grundriss
Wer eine hohe Fluktuation nicht scheut und die Gelegenheit eines Mieterwechsels eventuell für einen zukünftigen Verkauf der Immobilie als vorteilhaft ansieht, sollte sich eine 1-Zimmer Wohnung oder eine kleine 2-Zimmer Wohnung zulegen. Der Mieterwechsel bei diesen Immobilien findet erfahrungsgemäß zwischen 2 und 5 Jahren statt. Meistens ist dann das Studium beendet oder der Mieter möchte z.B. mit seinem Partner zusammenziehen.

Wer eine höhere Nachhaltigkeit anstrebt und etwas mehr investieren kann, kauft sich am besten eine so genannte „Golf-Wohnung“. Dieser Wohnungstyp passt für einen Single, ein Pärchen und eine Familie mit einem Kind.
Diese Wohnungen sind meistens zwischen 70m² und 85 m² groß. Je geringer die Quadratmeter umso attraktiver. Sie können bei kleineren Wohnungen mehr Miete pro Quadratmeter verlangen und der Mieter hat im Vergleich zu anderen großen Wohnungen weniger Nebenkosten zu zahlen.

3. Balkone und Terrassen
Sie mögen annehmen, dass dem Mieter bei einer Stadtwohnung ein Balkon nicht sehr wichtig ist. Ein Balkon zu haben bedeutet aber nicht immer, dass man darauf sitzen wird. Üblicherweise geht der Münchner an lauen Sommerabenden lieber in den Biergarten, als auf einem kleinen Balkon zu sitzen, um sich von den Nachbarn begaffen zu lassen.
Ein Balkon oder eine Terrasse bietet trotz allem die Möglichkeit darauf zu sitzen, etwas auszulüften oder im Frühling ein paar Pflanzen darauf zu stellen etc. Noch interessanter sind überdachte Balkone und Loggien, da man hier auch das ganze Jahr über einen Wäscheständer aufstellen kann, ohne dass die Wäsche nass wird. Daher gibt es für Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen einen großen Pluspunkt; Wohnungen ohne Balkone sind bei Mietern eher unbeliebt.

4. Das Badezimmer
Vielleicht stehen sie bei der Modernisierung ihres Badezimmers vor der Frage, ob Sie eher eine Badewanne oder eine Dusche einbauen sollten. Auch wenn Sie feststellen, dass eine Dusche wesentlich öfter verwendet wird als eine Badewanne, heißt das nicht, dass man immer generell eine Dusche installieren sollte.
Duschen sind praktisch bei Singlewohnungen, vor allem, wenn man daneben noch einen Stellplatz für eine eigene Waschmaschine installieren kann. Singlefrauen lieben es erfahrungsgemäß, wenn sich in einer Wohnung eine Badewanne befindet. Auch wenn sie nur 3-4-mal im Jahr darin baden, die Option wäre jederzeit da und oft ist eine Wohnung ohne Badewanne ein Grund zur Absage.

Bei großen Wohnungen ab 80 m² ist ein Badezimmer mit einer Dusche allein ein großes Manko bei der Vermietung. Sie schließen damit Familien mit Kindern praktisch gänzlich als potentielle Mieter aus.
Wenn sie die Auswahl haben, bevorzugen Sie Bäder mit Fenstern, da sich bei innenliegenden Bädern eher mal Schimmel bilden kann.

5. Keller und Abstellräume
Es ist wichtig, dass ihre Wohnung einen Keller oder ein Abstellraum besitzt. Ist der Keller feucht, zum Beispiel bei einem Altbau, und nicht wirklich zu verwenden, sollten auf alle Fälle Abstellräume in der Wohnung vorhanden sein. Nur bei Singlewohnungen, in denen der Mieter üblicherweise nicht lange wohnen bleibt, spielt ein Keller keine entscheidende Rolle

6. Garage und Stellplatz
Bei einer sehr zentralen Wohnung erwartet der Mieter normalerweise nicht, dass ein Stellplatz oder eine Garage zur Wohnung gehören. Befindet sich ihre Wohnung in einer sehr sicheren Gegend mit guten Parkmöglichkeiten auf der Straße, ist die Garage auch nicht so wichtig. Haben Sie kein Einzelstellplatz, sondern nur eine Duplexgarage ist dies auch nicht unbedingt ideal, da nicht jeder Mieter sein Auto dort parken kann.

7. Waschkeller und Waschplatz
Allgemeine Waschkeller schrecken Mieter oft aus hygienischen und praktischen Gründen ab. Sie möchten im Idealfall mit ihrer eigenen Waschmaschine waschen. Es ist nicht von Vorteil, wenn es nur allgemeine Waschmaschinen und Trockner gibt und keine Option, die eigene Waschmaschine in der Wohnung zu stellen
Wenn sie können, versuchen sie in der Wohnung an geeigneter Stelle einen Stellplatz für eine Waschmaschine zu installieren. Üblicherweise ist Platz dafür im Bad oder in der Küche. Lassen sie gegebenenfalls einen Badplaner, den sie beauftragt haben, diesen Wunsch berücksichtigen.

8. Einbauküchen
Wenn eine Einbauküche fest eingebaut ist, ist dies von großem Vorteil. Der Mieter fängt nicht an, die Wände anzubohren und er freut sich über die Mehrausstattung, für die man auch per Mietspiegel mehr Miete verlangen kann. Andererseits müssen Sie sich drauf einstellen, dass der Mieter die Küche nicht immer sehr pfleglich behandelt. Sie ist allerdings sozusagen ein Muss, wenn Sie eine Singlewohnung haben, d.h. eine kleine 1-2 Zimmer-Wohnung. Diese Mieter haben keine Lust, für eine relativ kurze Mietzeit eine Einbauküche zu kaufen und einzubauen.

Zusammengefasst lassen sich Wohnungen mit guter Verkehrsanbindung und verhältnismäßig ruhiger Lage, kompaktem Grundriss und Balkon gut und nachhaltig vermieten. Wohnungen in abgelegenen Gegenden, an sehr stark befahrenen Straßen, mit einer Übergröße und ohne Balkon bzw. Terrasse, könnten Ihnen bei der Vermietung eher Probleme bereiten.
Haben Sie also eine Wohnung mit diesen Kriterien, wäre es zu überlegen, ob Sie sie beim nächsten Mieterwechsel nicht besser verkaufen sollten.

Sollten Sie Hilfe brauchen bei der Beurteilung ihrer Wohnung, können Sie sich jederzeit an mich wenden. Vielen Dank

Angelika Bartsch

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